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    • 孟曉蘇:房地產財政下房價難降 限購限貸損害經濟
    • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2014-12-02  /  瀏覽:3138 次  /  

    中國房地產開發集團理事長、幸福人壽監事會主席、匯力投資基金管理有限公司董事長。他長期研究中國房地產走勢。

    孟曉蘇:“房地產財政”下房價難降

    中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為,限購限貸沒有降低房價,反而推高了房價

    近期央行采取了逐漸放松個人住房貸款業務、降低基準利率等一系列措施。中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為,這些舉措不是救市,目前中國也不需要救市,只是解除過去對房地產所設的這些限制。他認為,限購不僅帶來房地產相關行業蕭條,還損害了整體經濟。根據孟曉蘇的研究,2013年中國房地產明顯已經進入到一個新的發展期,2014年的低迷是信心問題,但樓市低迷時間不會太久。

    針對房價難以下降等問題,孟曉蘇認為,房地產財政體制下,房價上漲難以避免。依靠限購限貸政策打壓房價,從現實來看也難以解決房價上漲的問題。他認為要靠大力建設保障房來解決住房困難人群的需求。而放開限購,提供足夠的商品房,才能讓政府有能力建保障房。

    限購限貸損害經濟

    新京報:今年三季度國內生產總值(GDP)同比增長7.3%,低于二季度的7.5%,有人說是房地產投資增速下滑拖累了宏觀經濟,你怎么看?

    孟曉蘇:現在的國民經濟,三季度國內生產總值(GDP)降到7.3%,原因何在?就是之前的政策想方設法想打壓房地產,既打壓生產,也打壓需求。現在所有跟房地產沒有關聯的行業,都發展很好。凡是跟房地產沾邊的五十多個行業都是不太好。

    1998年,當年通過房改,住房商品化,啟動房地產作為國民經濟新的增長點,喚起了民間購買力。由最終消費所形成的住房和汽車就成為經濟發展的拉動力。現在還加上一個,基礎設施建設,這“最新三大件”在拉動著中國經濟的發展。只要打壓這個主導產業,龍頭一不舞了,龍尾全歪了。

    新京報:樓市調控是不是因為這幾年房價過快上漲?

    孟曉蘇:政府覺得應該給老百姓降房價,但實際上房價年年在漲,地價也在漲,拆遷費用也在增加。地價一次性要攤入房價,而城市建設又沒有合理的稅收制度,即房地產稅。開發商出來說70%的利潤都讓政府拿去了。政府現在啞口無言,確實現在很多地方的財政,稅收,加上土地出讓金,占了70%的比重。所以不改變這種房地產財政的結構,再試圖通過壓制住房消費來把房價壓下去,結果壓得整個經濟就萎縮了。

    新京報:你怎么看限購限貸政策的影響?

    孟曉蘇:金融機構對房地產限貸后,不向消費端貸款,偏向生產端貸款,貸給國有企業。為什么現在資金緊張了呢?因為經濟一萎縮,國有企業資金還不回來,都沉淀了。其次,貸給生產企業,生產企業賣不出去,都變成過剩產能了。那最后就是貸給小微企業。可大企業都賣不掉產品,小微企業能賣掉嗎?

    今年以來,鐵路固定資產投資規模提高至8000億元,但是8000億頂不上房地產投資下滑的一萬億,更頂不上整個房地產銷售降低的三萬多億。

    我一直主張,這時候不能夠刺激經濟。現在需要的是解除限購。讓社會總需求正常發揮出來,要相信市場,讓市場來調節。限貸也是這樣。只有貸給消費端,讓老百姓買房。買房接著城市擴大,就可以再買車。同時基礎設施建設就有了條件。這三個國民經濟主導產業發動起來之后,在前端的這些貸款都是活的了。

    大城市也應取消限購限貸

    新京報:近期,央行逐漸放松個人住房貸款業務、降低基準利率等一系列措施,你認為,這是政府用房地產調控政策救市嗎?

    孟曉蘇:這不是調控政策,這個應該說是取消調控的政策。因為所有這些政策都是原來就有的,就相當于是把壓在經濟上的這些亂石搬走,這是糾錯不是救市。

    新京報:近期二三線城市已基本松綁樓市限購政策,你認為像北京這樣的一線城市會跟進嗎?

    孟曉蘇:限購政策是為了打壓房價,但是實際上房價越限越高。比如北京完整地執行了2013年的“國五條”。可是沒想到,北京在執行“國五條”后,是買房成風,過戶成風。現在各個城市紛紛取消限購,所以我主張這四個城市要取消限購令。

    新京報:近期,在大多數城市取消限購之后,限貸政策也出現了松動。這會促進老百姓買房嗎?

    孟曉蘇:信心是老百姓買不買房的重要問題。當老百姓認為房價要下跌的時候就不會買房。

    新京報:所以你曾表述說“取消限購限貸也救不了市”?

    孟曉蘇:對。就是這個原因。取消限購限貸只是把那些妨礙的因素去除了。但是造成限購限貸和房價要下跌的這種輿論繼續像一片陰云遮在人們頭上。

    因為整個社會的輿論氛圍讓人們誤以為政府能夠幫助降房價,媒體也給老百姓降房價的預期。可是打壓房價的十年過程中,房價到底是漲了還是降了?數據統計顯示,打壓房價和限購前的五年房價每年上漲8.5%,之后房價每年上漲11%。出了“國五條”之后,北京和上海的房價都上漲到了20%以上。這說明,打壓房價恰恰是在推高房價,而推高房價的推手恰恰是限制產出。

    所以現在需要的是,要給老百姓傳達正能量,不要再用這些錯誤的輿論誤導百姓,已經誤導這么多年了。老百姓過去一直拿著錢等。原來買一套房子的錢,現在只夠買個衛生間了。

    樓市低迷不會太久

    新京報:明年樓市會走向復蘇嗎?

    孟曉蘇:根據對房地產銷售面積和房地產銷售額的變化分析,發現中國內地房地產業是七年一個周期,其中是五年增長,兩年低落。

    拍皮球效應是前兩年一壓,然后猛反彈,那么2011年和2012年是低迷,2013年漲起來了,明顯房地產已經進入到一個新的發展期,根據周期規律,應當是五年增長。

    今年的低迷是信心問題,但即使這樣,我們仍然看到經濟總量在增長。但是現在不好說話,因為輿論一邊倒,這種情況下,可以樓市低迷一段時間,但不會太久。

    因此我判斷,需求是壓不住的。各地紛紛取消限購,就在人們還不認為房價一定會漲的情況下,已經有不少人回到市場。這個增長期還會繼續一段時間。隨著房地產的啟動,經濟發展的第二次高潮就會到來。

    新京報:樓市復蘇后,老百姓仍然面臨房價上漲問題,你認為怎么解決這個問題?

    孟曉蘇:房價越限越高,這恰恰宣告了限購政策實際上脫離實際和脫離群眾。那些沒有買房的年輕人和那些亟待解決住房的城市低收入者,他們難道是要靠商品房來解決嗎?

    在過去十來年里,保障房的建設基本上沒有太大進展。這些年的保障房建設空白,使得保障房建設成為了中國樓市的短板,也是中國房地產業所出現的不少問題的重要原因。多年不建保障房形成問題,又誤以為是可以通過商品房降價來解決,這就是兩頭出錯了。

    新京報:保障房要建多少合適?

    孟曉蘇:在中國這個時期,我認為應該覆蓋面達到30%左右就差不多了。“十二五”規劃提出,建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套(戶),到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。這個就不錯,今后要達到30%左右,比較合適。

    新京報:怎么能滿足建設保障房的需求?

    孟曉蘇:由市場提供商品房,而商品房提供足夠的量,才能讓政府有能力建保障房。

    房價上漲后以房養老會實現

    新京報:10年前,您就已經提出了類似以房養老的方案,但是保險公司參與熱情不高,你認為原因是什么?

    孟曉蘇:就是他們誤以為房價得跌。11年了,為什么“以房養老”沒有推出?就是因為有一批人相信房價會跌不會漲。事實證明了,十年下來,房價漲了N倍。特別是我們當時主張試點的城市,北京上海都漲了十倍。

    新京報:老百姓的參與度也不高。有人就認為把房子傳給子女,是中國人的傳統觀念。對此,你怎么看?

    孟曉蘇:“以房養老”是中國老人,特別是無子女和失獨老人用來養老的一個很好選擇。我們并不是說所有人都要參與。

    新京報:但是保險公司還有一個擔心是長壽風險。

    孟曉蘇:這個問題其實都不用擔心了。我的看法是,當房價漲起來之后,長壽風險會有效的緩解。只要是房價增長超過了老人領取的部分和利息,那么這個就是安全的。幸福人壽已經推出了相關解決方案。

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